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牙買加發展 推平價屋

168街與93大道的紐約市警停車場,將改建100%平價屋公寓,圖為公寓設計圖。(取自NYCEDC網站) 168街與93大道的紐約市警停車場,將改建100%平價屋公寓,圖為公寓設計圖。(取自NYCEDC網站)
「飛越牙買加站」設計圖。(FXFowle建築事務所提供) 「飛越牙買加站」設計圖。(FXFowle建築事務所提供)

非營利組織大牙買加發展公司(GJDC)為皇后區牙買加(Jamaica)的「大地主」,近年與開發商合作力推建設。52歲總裁霍普‧奈特(Hope Knight)兩年前上任,過去沒在牙買加生活過,而是在曼哈頓哈林區長大,但這兩個社區極相似,人口皆密集、有許多小商家、位於交通中樞等,而且都獲州府與市府大力挹注商業發展與興建平價屋,成為嶄新社區。

「我覺得牙買加和市中心、特別是牙買加大道,與2004年的曼哈頓125街非常像,開發比計畫要晚十年。」奈特說,現在大型零售業者紛紛進駐哈林區,公司正加緊貫徹牙買加發展藍圖,今年初正興建超過3666個新公寓單位、2194間酒店房,要讓房價夠「平價」。

2012年大牙買加發展公司把擁有的地皮Sutphin大道93-01號,賣給BRP建商開發,條件是這棟商住綜合大樓必須為100%平價屋。雙方在2015年以1950萬元成交,即是今年8月開工的「飛越牙買加」(The Crossing),兩棟樓約700個單位,提供一臥到三臥公寓給中低收入戶,另有4萬5000平方呎零售與社區活動空間。

跟上趨勢 停車場變住宅

將停車場變為住宅樓在紐約市已成趨勢,如同法拉盛市立第一停車場開發為豪華商住綜合樓「法拉盛廣場」。位於交通樞紐的牙買加,同樣不需太多停車場。市中心已有地鐵E、F線與長島鐵路,20多條公車線,何況新建築也將附設地下停車場。

奈特指出,牙買加人口暴增,最需要的是更多住房。2013年,大牙買加發展公司與布魯門費爾德開發集團合作,開發168街從90大道與牙買加大道兩塊相連的地,蓋建16萬平方呎購物中心與550個停車位,斥資5000萬元。在社區抗議下,開發商在2015年宣布更改計畫,包括10萬平方呎公寓,不過奈特上任後,整個開發案又退回重新規畫。

去年9月,大牙買加發展公司宣布將把其中一塊停車場168街90-20號建250個平價屋單位,占地49萬7500平方呎,只留7萬5000平方呎作為零售空間。

政府力挺 發展如虎添翼

市長白思豪與皇后區長凱茲也在過去兩年規畫牙買加發展。紐約市經濟發展公司(NYCEDC)2015年推出「牙買加現在行動計畫」(Jamaica Now Action Plan),以21個步驟振興牙買加市中心,與商改區(BID)合作重新設計Sutphin大道店面整齊性,並增3000個公寓單位、50萬平方呎零售空間、800個旅館房間,五年預計撥款1億5300萬元。

由於牙買加市中心還有太多放棄建築或荒廢地,「牙買加現在行動計畫」籌備房東、租客與物業主教育項目,協助更多市民成為屋主、敦促業主建造平價出租公寓來增加社區穩定性。例如今年1月,紐約市經濟發展公司宣布把168街與93大道的紐約市警停車場,改建為100%平價屋公寓,共350個單位,預計今年底前動工。

州長葛謨同樣注資開發牙買加,今年7月宣布七個「市區振興計畫」,其中牙買加市中心獲1000萬元,讓當地發展如虎添翼。

這一大筆撥款讓大牙買加發展公司建1萬平方呎辦公樓、發展高速網路、改良牙買加廣場在Archer Archways與159街擴寬公共空間、資助企業家訓練計畫,及補助愛迪生職業高中。

NGO蓋房 低收戶也能住

至於無可避免產生的貴族化(gentrification)問題,奈特坦承,此問題確實要密切關注,這即是她為何力推建造中低收入戶平價屋。「我們賣地蓋住宅,都是商住綜合大樓,我們希望提供住房給各層級家庭收入的居民。」

現在擔心牙買加市中心貴族化恐為時過早,當地到處仍是未開發荒地與破舊小商家。以牙買加大道來說,幾乎全是連鎖快餐店,最貴的餐廳僅是161-21號的Applebees。

奈特表示,牙買加多數居民都在曼哈頓上班,晚間也缺乏夜生活。她期望民眾不要擔憂發展負面影響,反而應該趁此時機勇敢創業,「三到五年內,牙買加就會變成完全不同的社區,公共設施與交通便捷性將大幅提升」。

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霍普‧奈特(右四)今年4月參加「飛越牙買加」動土儀式。(本報資料照片) 霍普‧奈特(右四)今年4月參加「飛越牙買加」動土儀式。(本報資料照片)
Archer大道163-05號豪華公寓牙買加大廈(Jamaica Tower),原址為幾家小店與七層停車場。(記者許振輝/攝影) Archer大道163-05號豪華公寓牙買加大廈(Jamaica Tower),原址為幾家小店與七層停車場。(記者許振輝/攝影)
聯合美國地產(United American Land)在牙買加大道160-08號,興建15萬平方呎四層樓商城,預定明年竣工。(記者許振輝/攝影) 聯合美國地產(United American Land)在牙買加大道160-08號,興建15萬平方呎四層樓商城,預定明年竣工。(記者許振輝/攝影)
牙買加大道介於160街與博森大道(Parsons Blvd)的綜合商場,包括電影院、百貨公司等,為牙買加市中心。(記者許振輝/攝影) 牙買加大道介於160街與博森大道(Parsons Blvd)的綜合商場,包括電影院、百貨公司等,為牙買加市中心。(記者許振輝/攝影)
聯合美國地產(United American Land)在牙買加大道160-08號,興建15萬平方呎四層樓商城,預定明年竣工。(記者許振輝/攝影) 聯合美國地產(United American Land)在牙買加大道160-08號,興建15萬平方呎四層樓商城,預定明年竣工。(記者許振輝/攝影)
牙買加大道上介於160街與博森大道(Parsons Blvd)的綜合商場,包括電影院、百貨公司等,為牙買加市中心。(記者許振輝/攝影) 牙買加大道上介於160街與博森大道(Parsons Blvd)的綜合商場,包括電影院、百貨公司等,為牙買加市中心。(記者許振輝/攝影)

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