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《稅務漫談》夫妻合報及分用售屋利得豁免

1994年前,屋主售屋的資本利得條款是,55歲以上的屋主一生可行使一次售屋豁免12.5萬元資本利得。但自柯林頓主政時期(1994年)推出自住售屋(過去五年中住滿兩年)資本利得(Capital Gain)夫妻合報豁免50萬、單身戶主豁免25萬。豁免額提高後,華人屋主如魚得水,廣為應用,本文僅探討夫妻合報背景下,分別使用各自25萬資本利得豁免的可能及條件。

毫無疑問,如果夫妻分報,各自均有權要求25萬售屋資本利得豁免,但對於收入較高的家庭,其夫妻分報的稅率要遠高於夫妻合報。下面舉兩個例子。例一,陳大衛在洛杉磯投資銀行工作,年薪165萬,太太張蘇珊在紐約市投資公司上班,年薪17萬,陳大衛每周末返回新澤西家與家人團聚。2016年,陳張如果採用夫妻合報,交稅67萬元(平均稅率37%),如採用夫妻分報,陳需交稅63萬元(平均稅率38.8%),張需交稅5.4萬元(包含AMT,平均稅率31%),分報比合報多交1.4萬元,因此採用合報。2016年秋,陳張分別賣掉了新澤西與洛杉磯的住家(其中洛杉磯的康斗為陳在星期一至四時居住),分別獲利24.8萬元與6.5萬元。兩處居所均為自住,過去五年中已住滿兩年,按照通常的慣例,陳張可申報新澤西的獲利豁免(24.8萬元),但洛杉磯的獲利(6.5萬元)則得交稅,因為售房盈利豁免條例每兩年可使用一次,但兩年之內不可重複使用。此種申報的前提是把夫妻看作一個整體,但現實中也往往會分開,各擁有自己的住房。

例二,蘇先生與太太姚女士於201五年結婚,他們各自擁有一套婚前房產,於2016年同時售出(均各自住滿兩年),蘇姚可各自申報售房獲利豁免至於25萬元。

回到陳張各自售房的例一,不同之處在於新澤西州的房產於婚後共同購置,洛杉磯的房產則只在陳的名下,由於陳售洛城康斗在先,因此在回答國稅局是否滿足售屋利得豁免的關鍵四問時有如下四答:一、你是否過去五年在此居住了至少兩年?是;二、你的配偶是否過去五年在此居住了至少兩年?不是;三、你在過去兩年中是否使用過售屋利得豁免?沒有;四、你的配偶在過去兩年中是否使用過售屋利得豁免?沒有。注意由於配偶不滿足在過去年五年中住滿兩年的測試,洛城康斗出售已轉化為陳的單獨出售,最高豁免額為25萬。

再看陳張稍後賣出的新州第二棟屋,「四問」依次的回答為:一、不是;二、是;三、有;四、沒有。所以第二棟屋雖然夫妻共同擁有,但因先生不滿足「主要居住地」(Main Home)測試,新州房屋出售同樣轉化為配偶的單獨出售,最高豁免額為25萬。由於夫妻擁有不同的主要居住地,因此售屋利得法則在一年中應用了兩次(夫妻各一次)。

現在把陳張兩棟房的售出時間再稍加變化,第一棟康斗於2016年售出,第二棟自住屋於2017年售出,陳張是否可以連續申報豁免,答案是肯定的。這是因為2016年的豁免是在陳的名下,而2017年的豁免是在張的名下,只要他們各自不違背兩年內重複申報豁免(特殊情況除外),就可以連續使用。

自住售屋或投資換屋(1031)條款雖已經耳熟能詳,卻並不完善,多有爭議之處。很多出租房出租若干年後,自住兩年賣出以享用50萬(25萬)利得豁免條款。國會議員提議完善修改條例,按自住「比例」豁免(Prorate)。例如John與Julie五年前買房先出租三年,然後收回兩年賣掉賺了50萬,只能豁免20萬,出租時期賺的30萬仍要交資本利得稅。(作者為註冊會計師)

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